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  • 2021.02.25

    土地の大きさってどのくらいがいいの?  南相馬市・相馬市で注文住宅を建てよう!
    土地探しの基準がわからない?

    家を建てるうえで、土地探しで苦労される方が多いって知っていますか?

    いざ、土地を探そうと家族で相談をしますが、どの辺に・どのくらいの大きさで・どのくらいの価格で土地選びをするかを考えてみても、ほとんどの方が想像できないのではないのでしょうか?

    親から、大まかな土地相場を聞いたとしても、自分たちにあった土地って、どう選べばいいのかがわからないのが本音でしょう。

    自分たちの理想をノートに書いてみてみると

    ・小学校の近くがいい(500メートル以内)

    ・日当たりのいい土地がいい

    ・買い物が便利なところがいい

    ・通勤に便利なところがいい

    ・できるだけ安い土地が欲しい

    ・・・・・

     

    たくさんあると思いますが、この様な条件は皆さんが望む土地なので、掘り出し物件が出てたらすぐに決まってしまいます。

    これまでの私のブログでは『資金計画』が大事ですと、複数のブログを書いてまいりました。実際に資金計画をしないで土地探しするのは危険ですし、一生後悔をすることになります。

    土地探しの基準は、是非、資金計画をしてからにしてください!

    資金計画をして、自分たちの無理のない返済計画を立ててから、土地探しの基準(価格)を決めてから、情報収集をする事をお勧めいたします。

    予算の中から出てきた土地をみると、色々と条件がありますので、注意点をご紹介いたします。

     

     

    農地の土地って家が建てられるの?

    安い土地を探そうと思うと、必ず「農地』を紹介される場合が多いはずです。

    農地は田んぼや畑で、宅地ではないので必ず『農地転用申請』をする必要があります。申請自体は行瀬書士の方へ依頼し、費用的には10万円から15万円程です。

    しかし、農地には注意が必要なのでチェック項目は下記の通りです。

    ・水道(接道する道に水道管はあるのか?)

    ・排水(側溝はあるのか?)

    ・道路(建築基準法の道路かどうか?)

    ・造成工事(道路よりかなり低くて盛り土工事などに莫大な費用がかからないか?)

    ・電気(住宅がないと電線を引き込まなければならない)

    ・周りの農地(田んぼに水がはられた時に湿気は?砂ほこりは?)

    ・一般的にサラリーマンの方は150坪以上の農地は購入できません。

    などなど

     

    市街化された地域では、基本的には宅地にできますが、いまだ田園風景が広がる地域では、農地転用が許可にならない地域もございますのでご注意ください。

    農地の扱いはベテランな不動産屋さんへ依頼する事をお勧めいたします。

    何故かと言うと、ベテラン不動産屋さんであれば地域の信頼も厚く、警戒心の強い農家の方々から信頼を得ていないと、なかなか農地を扱うこともできないので、お願いしても安心です。

    また、造成工事も建築会社で行えるのですが、経験豊富な土木会社へ依頼するのがいいでしょう。

    農地の魅力は近隣の相場より、造成費用を含めても安く仕上がる場合があるので、掘り出し物が見つかる場合がございます。

     

     

    「大きさ」や「坪単価」ってどのくらいがベスト?

    土地の大きさによって土地の価格が大きく変わります。

    市街地で探そうと思うと、土地の「坪単価」が高いので、土地をできるだけ小さく買うか、坪単価の安い土地を探すこととなります。

    坪単価が相場より安いと言うことは、それなりに理由があります。

    ・日当たりが悪い

    ・北側道路

    ・旗竿地(奥まった土地ってことです)

    ・道路が狭い

    ・便利が悪い

    などなど

    条件が悪ければ「坪単価」は下がります。では、条件がいい(坪単価が高い)土地ってどの様な土地でしょう。

    ・南側道路(日当たりがいい)

    ・角地(家に挟まれない)

    ・便利がいい(小学校が近い)

    などなど

    一般的にいい土地が欲しいと思うのが皆さんの望むことかと思います。

    では「いい土地」が本当にいい土地なのかを検証してみましょう!

     

    「いい土地」は坪単価が高いです。

    南側道路の土地でしかも角地。便利もよく誰もが欲しいと思う土地。坪単価が15万円で70坪・総額1,050万円で売り出されています。

    「悪い土地」は坪単価が安いです。

    旗竿地で日陰も多く、家に囲まれたプライバシーも保てなくて、誰も買いたくない土地。坪単価が8万円で70坪で・総額560万円で売り出されています。

    「いい土地」と「悪い土地」では明らかに総額が490万円もの違いがあります。

    しかし、この「いい土地」に、これまでの概念で建てた家が建つとどうでしょう。明るい土地を買ったのだから、リビングの南側には大きな窓を設けて、明るいリビングになる間取りにしたい!と言う要望をハウスメーカーに依頼することでしょう!ハウスメーカーも当たり前の様に、南側からの明るさを重視をしたプランをご提案することでしょう。

    家づくりをしながら外構工事の話が進むにつれて、『あれっ?』南側の道路から家中丸見えになってしまった!外構工事でプライバシーを保とうとして、ブロックやフェンスの見積りを取ったら、250万円の外構工事費用がかかることがわかり、住宅ローンの増額をしなければならなくなってしまう事となってしまうのです。

    商業地であれば、目立つ様な土地であればあるほどいいのでしょうけど、一般住宅では生活プライバシーの確保が大切となるのです。

    無駄な外構工事費をかけなくするためには、これまでの設計概念をすてて、その土地にあった設計をしてくれる工務店やハウスメーカーに依頼する事です。

    ローコストメーカーが得意とする「規格住宅」では、土地にあった設計ではなく、またあなたの生活導線などを無視をした、価格重視の住宅を選んでしまえば、プライバシーもなく楽になれるはずの生活も得られないのです。

     

    もし、土地の条件からあなたの最適な住宅の設計をしてくれる工務店・ハウスメーカに出会えられたとしたら

    ・わざわざ坪単価の高い「いい土地」を買わないでいい

    ・むしろ、「悪い土地」を安く買って設計力で土地建物の総額をおさえて楽にローン返済ができる

    土地を選ぶには必ず工務店・ハウスメーカーと一緒に土地を探しましょう。ただし、土地からしっかりと設計してくれる工務店・ハウスメーカーとです。

    そうすれば、「悪い土地」でも、「いい土地」に変わることでしょう!

     

    大きさにおいては、60坪から70坪がベストではないかと、私はお伝えしております。平家でも車は3台は駐車できるはずです。

    無駄に大きい土地を買えば、その分ローンが増えますし、固定資産税も払わなければいけないです。それに維持管理で草むしりも大変です。

    不動産屋さんは総額が高い物件ほど喜びます。仲介手数料が多くもらえるからで、金額が低い物件をあまりやりたがらないのです。建築のプロでもないので、どの様に家を建てれば、土地を上手に生かせる術は持ち合わせていません。

    不動産屋さんに「条件が悪いけど安い土地ありませんか?」と聞いてみてください。きっと掘り出し物が出てきますよ!

     

     

    建築家とつくる家づくり  simple note(シンプルノート)

    simple note(シンプルノート)とは

    • 洗練されたデザイナーズ住宅
    • 合理的な設計がもたらす高性能住宅
    • 子育てママの家事をラクにする思いやりの家
    • 家族の安全やプライバシーを守る防犯住宅
    • 無駄なコストを省いた賢い家
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    この記事を書いた人
    佐久間 岩男

     佐久間 岩男

    アイリスホームの代表取締役社長であり、同時に「何でもします課」を自ら公言している。実直な性格だが(見かけによらず)同乗者にあたたかい飲み物を事前に用意しているやさしさを併せもっている。南相馬で生まれ南相馬で社長になった南相馬純血。実は24歳から社長業に勤しんでいるので社長歴20年のキャリアをもっている。とても人情豊かな社長である。

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