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  • 2020.12.04

    土地探しでやってはいけない事! 南相馬市・相馬市で注文住宅を建てよう

    みなさんこんにちは。

    今日は、土地探しでやってはいけない事についてお話をしていきます。

    土地探しをするということは家を建てるということなんですけど、結論から申し上げると『きちんとした資金計画をする』に限ります。

    私のブログの中で一番多いかと思われる資金計画のお話。

    何故かというと、土地や建物を決めるのは一瞬かもしれませんが、住宅ローンは35年も続くから、しっかりと資金計画をしなくてはならないし失敗してはならないからです。

    毎月毎月の返済に追われ、子供達との思い出づくりや、余裕のない暮らしでギクシャクしていただきたく無いから、多く書いているブログなのかなーと思います。

    資金計画については、奥が深いので色々な考えもあろうかと思いますが、王道のお話はこれまでしましたので過去のブログをぜひ参考にしてみてください。

    今回は、土地探しでやってはいけないことや、将来を見据えた土地探しについてお話をいたします。

    ■分譲地について

    土地探しにおいて、一番安心で分かりやすい土地だと言えるでしょう。

    隣との土地の境(境界)がはっきりしているし、道路や水道や排水なども完備しているからとても安心です。情報が早ければ、一番条件の良い土地を選べますからね。

    希望学区やショッピング、住環境が自分たち家族に合っていれば今すぐでも決めると思います。

    しかし、条件が揃えば揃うほど、販売価格も高くなりますし、ライバルも多くなります。

    注意しなければならないことは、自分たちの予算をオーバーしない事が大切になります。

    いくらいい土地だと思っても、住宅ローン返済額が多くなりすぎなことが最も注意すべきでしょう!土地に予算をかけすぎて、せっかくの建物が思うような建物ができずに、狭い思いをしながら過ごさなくなってしまった、材料費に予算を回せずに、ランニングコストやメンテナンスコストが多くかかってしまう家になってしまっては、元も子もありません。

    条件が良いことは、評価が高いということで『固定資産税』もおのずと高いということです。土地の価格や建物の価格だけではなく、光熱費やメンテナンス費用や税金のことも考えなければなりません。市街化された地域では、『都市計画税』もかかりますのでご注意ください!

    ■営業マン任せはしていけません 適正価格を見極める!

    ここ4〜5年前ほどから大手ハウスメーカさんの分譲が盛んに行われているように感じます。建売メーカーによる分譲建売も盛んに行われております。

    土地と建物がセットになってしまうと、土地代金はいくらで建物代金はいくらなのかが分かりにくくなりますよね。

    皆様の価値観なので一概には言えませんが、皆さんが思い描く『適正価格』って本当に正しいのでしょうか?

    一番ダメなパターンは『大手ハウスメーカーさんの営業マンの話だから間違いない!』なんてことは絶対にないという事です。何故かというと、『適正価格』はハウスメーカーの営業マンが決めるのではなく、あなたが『適正価格』を決めなければいけないからです。

    『適正価格』っていわれてもよくわからない!と思われる方が多いと思います。

    色々な状況がありますが、住宅ローンを組む際の基準として私がお客様へお話をする際に基準としているのが、年収が300万円以下なら25%以下・400万円以下なら30%・400万円以上なら35%以内をお勧めしております。

    例1)年収390万円 30%以下 35年返済 金利1.37% 100万円あたりの返済額が3,000円

    300万円×0.3=117万円

    117万円÷12(12ヶ月)=97,500円(毎月の返済の上限額)

    97,500円÷3,000円(100万円あたりの返済額)×100=3,250万円(借り入れ上限額)

    借り入れ上限金額が3,250万円となります。

    例2)夫:年収280万円 妻:年収216万円 合算496万円 35%以下 例1同上

    496万円×0.35=173.6万円

    173.6万円÷12(12ヶ月)=144,667円(毎月の返済の上限額)

    144,667円÷3,000円(100万円あたりの返済額)×100=4,822万円(借り入れ上限額)

    借り入れ上限金額が4,822万円となります。

    お分かりいただけますでしょうか?

    机上理論ですと、借り入れ金額ってこれほどまで大きく変わるのです。

    私も含め、大手ハウスメーカーの営業マンもこの計算手法でお客様の予算を計算しています。

    大事なのは『借りられる金額』ではなく『返済できる』金額です。

    この南相馬・相馬で月々の返済額が、14万円って適正価格(相場)だと思いますか?

    近隣地域でいえば、宮城県仙台のタワーマンションの相場ではないのでしょうか。

    実際に、4,000万円の建売分譲がなされていましたけど、1年以上経ちましたがほとんど売れていない建売分譲地や、この地域では高すぎるとも思われる土地がほとんど売れ残っています。

    私は、この相双地域で20年以上不動産業も営んできた経験からすると、これらの分譲地の価格や建売の価格は、地域市場を見間違えた結果と考えております。

    適切な資金計画の上で、しっかりと家族協議をして将来を見据えた『適正価格』を決めて、土地や建物の予算配分、外構工事や銀行諸経費などもしっかりと計画して、住み始めてからのランニングコストやメンテナンスコストや税金など、将来の子供の進学なども踏まえて家づくりの計画をしっかりとしていく必要があるのです。

    人任せの計画は絶対にしないでください。

    建築家とつくる家づくり  simplenote

     

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    この記事を書いた人
    佐久間 岩男

     佐久間 岩男

    アイリスホームの代表取締役社長であり、同時に「何でもします課」を自ら公言している。実直な性格だが(見かけによらず)同乗者にあたたかい飲み物を事前に用意しているやさしさを併せもっている。南相馬で生まれ南相馬で社長になった南相馬純血。実は24歳から社長業に勤しんでいるので社長歴20年のキャリアをもっている。とても人情豊かな社長である。

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